中古マンションを購入・リノベーションするなら築年数は何年が良い？

こんにちは。中古住宅仲介・リノベーションを行う不動産会社「しあわせな家」の高田です。

 

最近は中古マンションを購入して、自分好みにリノベーションするという需要も増えています。

中古マンションは新築よりも価格が安いのが魅力ですが、かといって古すぎるのも耐震性などに不安がありますよね。

 

そこで今回は、中古マンションを購入してリノベ―ションするならどのくらいの築年数の物件が良いのかを解説！

中古マンションの購入でおすすめの築年数とその理由、中古マンション購入時の注意点などもご紹介します。

 

 

中古マンションをリノベーションしたい！どのくらいの築年数が良い？

最近は中古マンションを購入して自分好みにリノベーションするという方も増え、需要が高まっています。

中古マンション、は新築よりも安く購入できることも魅力のひとつ。

 

ただし、古すぎると老朽化や耐震性の心配もあるため、築年数と価格のバランスが大切です。

 

そういった点を踏まえ、中古マンションを購入するなら築年数20～30年程度の物件がおすすめと言われます。

住宅は新築から時間が経つほど資産価値が低下していきます。

マンションは鍵を開けた瞬間（＝新築でなくなった瞬間）に価格が2割下がると言われるほど。

その後は徐々に値下がりし、築20～30年で底値となって下げ止まると言われています。

 

一般的に、価格が下がっているものは「価格が落ち切ったところで買う」のがお買い得ですので、中古マンションは築20年～30年の築年数がおすすめです。

その後は大きく値崩れすることも少ないため、購入後に売却することになっても大きな損失を出すことはないと考えられるでしょう。

 

また、いくら安いとはいえ、古すぎるマンションは耐震性に心配がありますよね。

耐震性を考えるうえでは、建築基準法の大幅な改正が行われた1981年6月がひとつの基準となります。

 

1981年6月以前に建築申請を受けた建物は「旧耐震性」。

対してそれ以降に建築申請を受けた建物は「新耐震性」となり、現行の耐震基準を満たしていることになります。

現行の耐震基準では、震度6～7で倒壊しない、震度5程度で建物の躯体にダメージを負わない、といった厳しい基準を定めています。

 

2021年現在、築20～30年程度の中古マンションであれば新耐震基準が適用された建物であるため、安心感が高いといえるでしょう。

 

 

中古マンションの耐用年数（寿命）はどのくらい？

財務省が発表している「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」によると、鉄筋コンクリート造の住宅の耐用年数は、47年とされています。

ただしこれは、あくまで税法上の減価償却を考えるための年数です。

実際に築年数が40年を超えても健在の中古マンションは、たくさんあります。

 

コンクリートの寿命は100年以上と言われていますし、国土交通省の中古住宅流通に関する資料でも「鉄筋コンクリート造の建物の物理的寿命は117年と推定」とする「RC造（コンクリート）の寿命に係る既往の研究例」を紹介しています。

外装仕上げによっては150年もつという考え方もあるようです。

 

気候や環境の違いこそありますが、アメリカやヨーロッパなどでは100年以上使われている建物も珍しくはありません。

 

一方、日本で高度経済成長期の1960年代前後に建設された大型マンションは、築50年程で取り壊されたものも多いですが、これは躯体ではなく配管が原因であることがほとんど。

当時の建物では配管の交換を想定した設計になっておらず、経年劣化で配管が故障してしまったら、もう建物を取り壊すしかなかったのだそうです。

 

また、耐震性の問題から建て替えになったケースもあるでしょう。

 

建物の寿命は、環境やメンテナンスに大きく左右されます。

現在のマンションは住宅性能が格段に良くなっているため、適切なメンテナンスを行うことで寿命がさらに延びると考えて良いでしょう。

 

 

リノベーション前提で築年数が古い中古マンション購入の際の注意点

リノベーション前提で築年数が古い中古マンションを購入する場合、新築マンションとは違った注意点があります。

以下のような点に注意しながら検討してみましょう。

 

管理状態や大規模修繕計画を確認

マンションは修繕計画に基づいて共有部や外装の修繕を行い、定期的に大規模修繕も行っています。

管理や修繕の履歴を見れば、適切なメンテナンスがされてきているかが確認できます。

きちんとメンテナンスされている物件は築古でも状態がよく、今後も長く住むことができるでしょう。

 

大規模修繕は12～15年に1度を目安に実施。

修繕積立金で足りない場合は、区分所有者から追加費用を徴収するケースもあり、その際には居住年数は考慮されません。

そのため、タイミングによっては購入後すぐに大規模修繕の費用を徴収される可能性があるので注意しましょう。

 

住宅ローン減税の対象になるかどうか

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した際に、一定期間で所得税の減税を受けることができる制度です。

 

住宅ローンを利用して住宅を購入していれば中古住宅でも対象となりますが、中古住宅の場合は「築25年以内であること、または耐震基準適合証明書を取得していること」という条件が追加になっています。

 

耐震基準適合証明書の取得とは、建築士が耐震診断を行い、現行の耐震基準を満たす耐震性を有していることが認められたということです。

中古マンションでは、ほかの条件と合わせてこの条件も満たしていなければ住宅ローン減税を受けることができませんので、注意してください。

 

リノベーション費用や修繕費用に余裕を持つ

中古マンションはリノベーションをする前提で購入すると思いますので、購入費用に合わせてリノベーション費用もかかります。

 

しかし、リノベーションのために解体してみたら、床下や壁の中が思った以上に傷んでいたりなど、予想以上にリフォーム代がかかってしまうことも。

 

また、設備も古いので入居後数年で設備の修理や交換が必要となる可能性もあるでしょう。

予想外の修繕費用が発生して困ってしまうことのないよう、余裕を持った資金計画を建てることが大切です。

 

 

中古マンションを買ってリノベーションなら築年数20年～がおすすめ

中古マンションを購入してリノベーションするなら、築年数は20～30年程度の物件がおすすめ。

マンションは築20～30年程度で価格が下げ止まると言われ、購入後売却することになっても大きく値崩れする恐れが少ないからです。

 

築20～30年の物件は現行の耐震基準も満たしているので安心感が高いですね。

 

鉄筋コンクリート造の建物は、税法上では耐用年数が47年。

物理的な寿命は100年以上と言われ、メンテナンス次第で長く住むことができますよ。

 

中古マンションを購入する際には築年数と価格のバランス、そして物件の管理状態やメンテナンス状態をよく確認して検討してみてください。