中古住宅を購入する際の住宅ローン審査を解説！新築購入との違いも

こんにちは。中古住宅仲介・リノベーションを行う不動産会社「しあわせな家」の高田です。

 

住宅の購入で住宅ローンを利用する方は多いと思いますが、それは中古住宅の場合でも同じです。

では、新築住宅の購入と中古住宅の購入でローン審査に何か違いがあるのでしょうか？

 

今回は、中古住宅を購入する際の住宅ローン審査について解説します。

中古住宅で住宅ローン審査を受ける場合の流れや必要書類、中古住宅と新築住宅で異なる点、ローン審査に落ちないためのポイントなどをご紹介します。

 

 

中古住宅を購入する際の住宅ローン審査の流れや必要書類は？

中古住宅の購入でも、もちろん住宅ローンが利用できます。

住宅ローンを利用する際には、契約前に「ローン審査」を2回受ける必要があります。

 

まずはローン審査の流れと、その際の必要書類をご紹介します。

 

事前審査

申し込みをする金融機関を決めたら、購入予定の物件情報や融資希望額、収入情報などを金融機関へ伝えて事前審査を受けます。

 

【必要書類】

• 本人確認書類
• 源泉徴収票又は確定申告書など収入を証明する書類
•  土地や建物の価格がわかるものなど

※必要な書類は金融機関ごとに異なります

 

事前審査の期間は金融機関次第ですが、早いところだと2、3日で結果が伝えられます。

自己申告の情報により、インターネットなどで事前審査を行う場合もあります。

 

本審査

事前審査が通り、住宅購入の契約を結び、ローンの利用が決定すれば、改めて本審査を申し込みます。

 

【必要書類】

•  本人確認資料
• 実印
• 印鑑証明書
• 住民票
• 課税証明書または住民税決定通知書（会社員）
• 納税証明書（個人事業主、会社役員）
• 売買・工事請負契約書、重要事項説明書の写し　など

※必要な書類は金融機関ごとに異なります

 

本審査を申し込むタイミングは不動産売買契約を結んだ後です。

2週間から1ヶ月程度で結果が出て、問題なく通れば契約、ローン実行となります。

借入金により購入代金の残金を決済し、物件の引き渡しとなります。

 

 

中古住宅と新築住宅、住宅ローン審査の違いは？

中古住宅と新築住宅で、住宅ローン審査の流れや審査項目自体に大きな違いはありません。

 

ただし、中古住宅では購入する住宅の担保価値についてしっかり審査されます。

 

住宅ローンは、購入する物件を担保にしてその購入費用を融資してもらう仕組みです。

3,000万円の融資を受けるとすれば、担保とする購入物件に相応の資産価値がなくてはいけません。

 

新築住宅では物件の取得価格と担保価値に大きな差はありませんが、中古住宅ではそこに差がある可能性があります。

「取得価格が3,000万円なので3,000万円の融資を受けたい」と思っても、物件の担保価値が2,000万円と判断されれば2,000万円しか融資してもらえません。

 

銀行は、万が一ローン返済ができなくなったときに物件を売却してローン残債を回収するため、担保価値を上回る金額を融資することができないのです。

 

何をもって物件の担保価値を判断するかは金融機関によって異なりますが、物件の状態や立地、築年数などが材料となります。

中古住宅の購入では、購入物件の担保価値についてもしっかり審査されるため、審査結果が出るまでの時間が新築住宅よりも長くなる傾向があります。

 

 

住宅ローン審査でチェックされる項目とは

住宅ローン審査でどんな項目をチェックされるかは金融機関によって異なります。

 

国土交通省の「令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、多くの金融機関でチェックしている審査項目は以下のようなものになります。

• 完済時年齢      99.1%
• 健康状態         98.2%
• 担保評価         98.2%
• 借入時年齢      97.8%
• 年収                 95.7%
• 勤続年数         95.3%
• 連帯保証         95.1%
• 返済負担率      92.1%

※国土交通省の「令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」より

 

上記に挙げた項目は、9割以上の金融機関で融資を行う際の審査項目とされています。

 

中古住宅と新築住宅で審査項目自体の違いはありません。

ただし、担保評価を考慮するという金融機関は多く、中古物件であればなおさら担保価値が重要視されるでしょう。

 

 

中古住宅購入で住宅ローン審査に落ちないために知っておくこと

住宅ローンを利用して中古住宅を購入しようと思っているのに、ローン審査に落ちてしまっては資金計画が狂ってしまいます。

ローン審査に落ちないために気をつけるべきことを紹介します。

 

頭金を増やす

頭金を増やすことで、借入金額を減らすことができます。

借入金額が高くなるほどローン審査は厳しくなるので、借入金額を減らせば審査に通りやすくなるでしょう。

中古物件の担保価値が低くても、融資額を下げれば対応可能な場合も。

 

ただし、預貯金をすべて頭金にしてしまうのは、急な出費に対応できなくなってしまうのでおすすめできません。

家計の状況を考慮して頭金を決めましょう。

 

ほかのローンやキャッシングは返済する

ローン審査の項目には、収入に対して返済金がどのくらいの割合になるのかをチェックする「返済負担率」という項目があり、年収に対して35％程度を上限としている金融機関が多いです。

その際に住宅ローンだけではなく、自動車ローンやキャッシングなど、ほかの返済も含めた負担率をチェックされます。

 

すでにほかの借入がある場合は返済負担率が超えてしまい、審査が通らない・希望額よりも少ない金額しか融資をしてもらえない、という可能性があります。

ほかの借入金がある方は、できるだけローン審査前に完済しておくようにしましょう。

 

借入やクレジットカードの返済を滞納しない

ローンやクレジットカードの返済が滞った状態が一定期間以上続くと、遅延履歴が信用情報機関に記録されます。

いわゆる「ブラックリスト」の状態で、ローン審査に影響があります。

 

この履歴は滞滞納分を完済しても一定期間は消えません。

普段から返済金の滞納をしないように気をつけましょう。

 

中古住宅を購入してリノベーションする費用もローンで賄いたい場合は、ローンの扱いが少し異なります。

リノベーションを検討している方は、こちらもご覧ください。

中古住宅を購入しリノベーションする場合のローンを解説！注意点もご紹介

 

 

中古住宅購入時の住宅ローン審査を知って事前準備を万全に！

中古住宅購入と新築住宅購入で、住宅ローン審査の流れや審査項目自体は大きな違いはありません。

事前審査、本審査の2回の審査を経て、融資を受けることができます。

 

中古住宅では担保価値の審査に重きが置かれます。

中古住宅の場合、取得価格と担保価値に差があるケースがあるからです。

金融機関としては担保価値以上の金額を融資することはできませんので、物件の担保価値によっては希望通りの金額を借りることができないかもしれません。

 

住宅ローン審査に通らなければ資金計画が狂ってしまいます。

住宅ローンの審査に落ちないよう、頭金を増やして借入金を下げる、ほかのローンを完済するといった準備をしておきましょう 。