中古住宅を購入しリノベーションする場合のローンを解説！注意点もご紹介

こんにちは。中古住宅仲介・リノベーションを行う不動産会社「しあわせな家」の高田です。

 

中古住宅を購入して、リノベーションするという家づくりを検討される方が増えています。

新築住宅を購入する場合には住宅ローンを使う方が多いですが、中古住宅購入＋リノベーションではどんなローンが使えるのでしょうか？

 

今回は、中古住宅を購入してリノベーションする場合のローンのお話です。

利用できるローンの種類と注意点などをご紹介します。

 

 

中古住宅を購入してリノベーション、どんなローンが利用できる？

住宅購入で利用するローンといえば、住宅ローンを思い浮かべると思います。

しかし中古住宅を購入してリノベーションする場合、住宅の購入費用とリノベーション費用という2つの費用の組み合わせとなります。

 

その場合、ローンの利用はこのようなケースが考えられます。

 

• 住宅購入は住宅ローン、リノベーションはリフォームローンを利用する
• リフォーム一体型住宅ローンで購入費用とリノベーション費用をまとめて借り入れする

 

この3つのローンについて、それぞれ特徴や注意点をご紹介しますね。

 

住宅ローン

住宅を購入するために利用できるローンです。

返済期間は最長35年、借入可能額は1億円程度、金利は1%程度の商品が多いです（金融機関や商品、収入などによって条件は異なります）。

 

購入する住宅を担保にして借入をすることで、長期間・低金利で借りることができます。

使途が「住宅購入」と決まっているローンなので、リノベーション費用を住宅ローンで借りることはできません。

 

リフォームローン

リフォーム費用に充てることのできるローンです。

返済期間1～20年、借入可能額50～1000万円程度、金利は2～3%程度。

無担保ローンのため住宅ローンよりも借入可能額が低く、返済期間が短い、金利が高いことも特徴です。

 

高額な住宅ローンと比べると審査が少ないケースもありますが、すでに住宅ローンを組んでいる状態で申し込むと、2つのローンを合わせた場合での返済能力を審査されます。

そのため、返済が難しいと判断されると利用を断られる可能性もあるでしょう。

 

リフォーム一体型住宅ローン

住宅購入費とリノベーション費用を、まとめて借りることができる住宅ローンです。

住宅ローンとリフォームローンを2つ契約するより、手間や諸費用などを削減することができます。

購入する住宅を担保とする有担保ローンなので、住宅ローンと同様に借入可能額が大きく、返済期間も長期で金利が低いものが多いです。

 

ほとんどの方は住宅ローンとフォームローンの2つのローンを組むなら、リフォーム一体型住宅ローンで1本化したいと考えると思います。

 

一体化ローンならリノベーション費用についても長期間・低金利でローンを利用することができるからです。

 

 

中古住宅購入とリノベーションは同時がおすすめ！

リフォーム一体型住宅ローンを申し込むには、ローンの申し込み時に住宅の購入費用とリノベーション費用が決まっていないといけません。

 

申込時にはリノベーション工事のための「工事請負契約書」や「リフォーム工事見積書」の提出を求められます。

 

まずは中古住宅を購入して、それからリノベーション会社へリノベーションを依頼するという計画では、住宅購入時にリフォーム一括型ローンを利用することはできないのです。

 

リフォーム一体型住宅ローンを利用したいなら、中古住宅の購入とリノベーションの計画を同時に進めるのがおすすめ。

物件探しから購入の仲介、リノベーションまでひとつの窓口にまとめて依頼ができる「ワンストップリノベーション」サービスを利用すれば、購入からリノベーションまでをまとめて計画でき、リフォーム一体型住宅ローンの利用もスムーズです。

 

しあわせな家も住宅探しからリノベーション、ローンの手続きまで一貫してサポートをしています。

中古住宅のリノベーションを検討している方はぜひご相談ください。

 

中古住宅購入前に知っておくべきローンの注意点

中古住宅の購入でローンを利用する場合、新築住宅の購入とは違った注意点があるので知っておきましょう。

 

住宅の築年数で住宅ローンの年数や借入金が制限される可能性がある

住宅ローンは購入する住宅を担保にして借りるローンです。

住宅の築年数が古すぎて担保価値がないと判断されると、住宅ローンの年数や借入上限が制限される可能性があります。

 

一戸建の場合は築年数が古くても借入期間が短くなることはほとんどありませんが、旧耐震基準のマンションの場合は借入期間が短くなることがありますし、そもそも審査の土俵に上がらないこともあります。

新耐震基準のマンションで借入期間が短くなることはありません。

 

古すぎる住宅は住宅ローン減税の適用を受けられない

住宅ローン減税とは、住宅ローン残高の1％を10年間（または13年間）所得税から控除するという制度です（上限金額あり）。

正式名称を「住宅借入金等特別控除」といいます。

 

この制度を利用するときにはいろいろな条件があるのですが、中古住宅購入でとくに注意したいのは住宅の築年数と耐震性です。

中古住宅では、一戸建てでは建築から20年、マンションなどでは25年以内の建物が対象です。

 

上記築年数を超えている建物については家屋が耐震基準に適合することについての証明「耐震基準適合証明書」が必要となります。

この条件に当てはまらない場合は、住宅ローン減税を受けることができません（その他条件もあり）。

 

リフォームローンに関しても住宅借入金等特別控除の対象ですが、同様に築年数や耐震性の条件があります。

 

 

中古住宅のリノベーションは購入と一緒にローンを検討しよう

中古住宅の購入・リノベーションでは、購入では住宅ローンを使い、リノベーションではリフォームローンを使うという方法もありますが、リフォーム一体型住宅ローンで一本化するという方法もあります。

 

ローン契約の手間や諸費用、金利を抑えるのなら、おすすめはリフォーム一体型ローン。

 

リフォーム一体型住宅ローンを利用するには、ローンの申し込みの時点でリノベーション費用が確定している必要があります。

そのため、リフォーム一体型住宅ローンを検討するなら、中古住宅購入とリノベーションの計画を同時に進めていきましょう。

 

また、中古住宅の購入でローンを組む際は、住宅の築年数にも要注意ですよ！

 

しあわせな家では中古住宅購入とリノベーションを一貫してサポートしています。

リノベーションのことはもちろん、中古住宅購入に関わるローンについてもご相談くださいね。