中古住宅で住宅ローン減税は可能？その条件や控除額、手続きまで詳しく！

こんにちは。中古住宅仲介・リノベーションを行う不動産会社「しあわせな家」の高田です。

 

住宅ローンを利用する際に、ぜひ活用したいのが住宅ローン減税。

一定の期間、住宅ローン残高の1%（上限あり）を所得税などから控除できる制度です。

 

今回は、中古住宅を購入した場合の住宅ローン減税について解説します。

 

中古住宅購入で住宅ローン減税を受けるための条件は？

控除額や控除期間はどのくらい？

必要な書類や手続きは何？

そんな疑問を一緒に解決していきましょう！

住宅ローン減税とは？ 中古住宅でも控除は可能？

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した人が所得税などの控除を受けられる制度です。

正式名称は「住宅借入金特別控除」といいます。

住宅購入時の費用負担を緩和するために導入された制度です。

 

住宅ローン減税では、住宅ローンの年末12月31日時点の残高の1%（上限40万円）が、所得税または住民税から10年間（または13年間）控除されます。

 

たとえば、控除額が上限の40万円で10年控除を受けると最大400万円の控除となるので、節税効果がとても大きな税制優遇制度です。

※2021年12月31日までに居住した長期優良住宅や低炭素住宅の場合は上限50万円

 

中古住宅購入でも住宅ローン減税は可能！ 新築との違いは

中古住宅の購入でも、住宅ローン減税は受けることができます！

住宅ローンを利用して中古住宅の購入を考えている方は、ぜひ住宅ローン減税の制度も活用してくださいね。

 

ただし中古住宅の購入で住宅ローンを受ける場合、新築の場合と違う点がいくつかあります。

 

• 新築住宅の購入時より、控除を受けるための条件が多い
• 新築住宅購入時より控除の上限金額が低い、期間が短いケースがある

 

中古住宅の購入で住宅ローン減税を受けるためには、新築住宅購入で住宅ローン減税を受けるときよりもクリアすべき条件が多いです。

 

また、住宅ローン減税は住宅購入時の消費税負担を軽減するのが目的のひとつでもあります。

そのため、消費税がかからない個人間取引による不動産売買の場合は、上限金額や期間が新築とは異なるケースがあるのです（売主が不動産会社の場合は、中古住宅購入にも消費税がかかります）。

 

控除期間の13年への延長も、消費税率が10％の住宅を取得していることが条件となっています。

 

 

中古住宅で住宅ローン減税を受けるための条件とは

中古住宅で住宅ローン減税を受けるためには、さまざまな条件があります。

新築住宅購入と共通する条件、中古住宅の場合に追加で必要となる条件の2つに分けてご紹介します。

 

【新築・中古住宅とも共通して必要な条件】

• 自分の居住用住宅である
• 購入から6ヵ月以内に入居し、その年の12月31日まで継続して住んでいる
• 10年以上のローン契約である
• 床面積が50㎥以上（一定の要件を満たすと40㎡以上）で、1/2以上が居住用である
• 年収が3,000万円以下である
• 生計を共にする親族などからの購入ではない

 

【中古住宅の場合に必要な条件】

• 一定の耐震基準を満たしている
  一定の耐震基準を満たしていることの証明として、下記のいずれかに該当する必要があります。
• 木造なら築20年以内、鉄筋コンクリート造なら築25年以内である
• 耐震基準適合証明書がある
• 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）がある
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入している

 

新築住宅の場合は、現行の建築基準法に則って建てられているので耐震基準を満たしています。

しかし、古い中古住宅の場合は現在の耐震基準を満たしているとは限りません。

そのため、上記の条件にて耐震基準を満たしていることを確認する必要があるのです。

 

 

中古住宅での住宅ローン減税、控除額の計算方法や手続き方法も知ろう

中古住宅購入で住宅ローン減税を受ける場合、控除額がどのくらいになるのか実際に計算してみましょう。

 

住宅ローン減税の控除額の計算方法

 

控除期間は10年

住宅ローン控除の基本的な計算方法は、ローンの年末残高等×1%（上限40万円）です。

ローン残高は毎年減っていきますが、仮に10年間ずっと上限の40万円の控除を受けたとすると、10年間の控除金額は400万円です。

 

個人間取引など消費税がかからない不動産売買の場合は、1年の控除額の上限が20万円となります。

この場合で10年間ずっと上限の20万円の控除を受けたとすると、10年間の控除金額は200万円となります。

 

控除期間が13年に延長される特例措置

2019年10月に消費税が8%から10%へ上がったことから、住宅ローン減税の控除期間が10年から13年に延長される特例措置が定められました。

消費税増税による住宅購入費負担増を緩和するのが目的です。

 

この特例措置に該当する場合の計算方法は下記のとおりです。

 

【1～10年目】

年末残高等×1%（上限40万円）

 

【11年～13年目】

以下のいずれか少ない額が控除限度額

• 年末残高等（上限4,000万円）×1%＝上限40万円
• ［住宅取得等対価の額－消費税額］（上限4,000万円）×2%÷3＝上限約26.6万円

 

13年間、上限金額分の控除を受けたとすると、13年間の控除金額は合計で約480万円となります。

 

個人間取引など消費税がかからない不動産売買は、この特例措置の対象とはなりません。

控除額は年末残高等×1%（上限20万円）、10年間という条件になります。

 

中古住宅で住宅ローン減税を受けるための手続き

住宅ローン減税を受けるためには、確定申告が必要です。

住宅を購入した翌年2～3月の確定申告で住宅借入金特別控除の申請をしましょう。

会社員の場合は、2年目以降は会社の年末調整で対応してくれるので1回だけの手続きで問題ありません。

 

以下の書類が必要です。

• 確定申告書：税務署や国税庁サイトより入手し、記入
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書：税務署や国税庁サイトより入手し、記入
• 源泉徴収票：勤務先から年末に発行
• 住宅ローンの残高証明書：金融機関から送付される
• 登記事項証明書：法務局で入手
• 不動産売買契約の写し：契約時に発行される
• 本人確認書類：運転免許証の写しなど

 

また、築年数が木造20年、鉄筋コンクリート造25年以上の建物の場合は、耐震性能の証明のために、下記のうちいずれか1つの書類が必要となります。

 

住宅購入時に売主や不動産会社から引き渡しを受けているはずです。

 

• 耐震基準適合証明書
• 建設住宅性能評価書
• 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

 

 

住宅ローン減税とリフォーム減税は併用できる？控除期間や注意点も

築年数が経っている中古住宅の場合、入居後にリフォームが必要になったり、そもそもリフォームすることを前提に購入するケースもあるでしょう。

耐震性やバリアフリーのためなど一定の要件を満たすリフォームでは、税金の控除や減額を受けられる「リフォーム減税」という税制優遇制度もありますが、基本的に住宅ローン減税とリフォーム減税は併用して受けることはできません。

 

ただし、リフォームを前提として中古住宅を購入する際は、リフォーム分を住宅ローンに含めて借り入れをすれば、リフォーム分も住宅ローン減税を受けられる可能性がありますので、ワンストップに慣れた不動産会社を選ぶとよいでしょう。

※例外あり。要耐震改修住宅を購入した場合、事前に申請をして必要な要件を満たせば、改修工事費用込みで住宅ローン控除を受けられるケースもあります。

 

また、先ほどもご紹介しましたが2019年の消費税増税にともない、住宅ローン控除を受けられる期間が10年から13年に拡充しています。

消費税がかかる形で中古住宅を購入した場合は、この恩恵も受けられるのでしっかりチェックをしましょう。

 

この特例は令和3年度の税制改正で、対象期間がさらに延長しています。

新型コロナウイルス感染症の影響による経済の落ち込みを考慮して、拡充期間が延長され、コロナの影響で対象期間以内に購入・入居できなかった方に対しても救済措置が設定されました。

中古住宅の場合は2021年11月末までに契約、2022年12月31日までに入居を開始すれば、控除期間13年の特例が適用されます。

 

一定の耐震性を満たした中古住宅を購入すること、購入翌年の確定申告を忘れないことに注意してください。

 

 

中古住宅でも住宅ローン減税は受けられる！ 条件と期間に注意

住宅ローン減税とは住宅ローンを利用した場合に、一定期間税金の控除を受けられる制度です。

控除期間が10年または13年あり、大きな節税効果があります。

中古住宅の購入であっても、住宅ローン減税を受けることができますよ。

 

ただし、新築住宅購入時の条件に加え、一定の耐震基準を満たしている住宅であることが必要。

築年数の条件を満たすか、耐震基準適合証明などが必要となります。

また、個人間取引など消費税がかからない形で中古住宅を購入した場合は、控除の上限金額が低かったり控除期間が短かったりするケースもありますよ。

 

住宅ローン減税を受けるためには住宅購入の翌年に確定申告が必要です。

節税効果が大きな制度ですので、条件や必要手続きをしっかり確認し、忘れずに申請をしましょう。