中古住宅の地盤調査はできる？地盤が重要な理由と調べ方を解説

こんにちは！中古住宅仲介・リノベーションを行う不動産会社「しあわせな家」の山田です。

住宅を建てるとき、買うときは、建物だけでなく地盤の状態もチェックが必要です！

しかし、中古住宅の購入ではすでに建物が建っているため、あらためて地盤調査をすることはできません。

 

そこで今回のコラムでは、中古住宅購入時の地盤調査について解説。

地盤が重要な理由から中古住宅の地盤を確認する方法、その際の注意点などをお伝えします。

大切な家の基礎となる地盤ですから、細心の注意を払って購入を進めましょう。

 

 

地盤調査が重要な理由と問題になる地盤を紹介

地盤とは、建物が建つ基礎となる土地のことです。

 

地盤が弱いと、建物の重さを支え切れずに建物が沈んだり傾いたり、地震をきっかけに液状化を起こしたりするリスクがあります。

たくさんのお金をかけて購入する大切な家に、長く安全に暮らすためにも、地盤は重要な要素の一つ。

 

住宅の建築前に地盤調査をしてみて、もし地盤が弱いようなら、地盤補強工事や地盤改良工事が必要ですよ。

 

地震の多い日本では、1995年の阪神・淡路大震災をきっかけに、建築基準法が2000年に改正されました。

建築基準法施行令第38条と建設省告示第1347号により、地盤の強さに応じた基礎の設計が求められるようになったため、2000年以降は設計のための地盤調査が事実上義務化されたといえます。

 

問題となりやすい地盤

軟弱地盤として特に問題となりやすい土地は、海や川、沼が近い土地、または昔そのような水場で現在は埋め立てられている土地、傾斜地を切り開いて盛り土で造成された土地などです。

 

水場が近い土地や昔水場だった土地は、地中に水分をたくさん含み、やわらかい粘土や密度の低い砂で構成される軟弱地盤である可能性が高いです。

また、埋立地や盛り土による造成地は、新しく入れた土の固め方が不十分で不安定であるリスク、土の重さで地盤が沈下するといったリスクがあるのです。

 

地盤における盛り土のリスクと問題点については、こちらのコラムでも詳しくご紹介しています。

住まい選びの注意点⑤「地盤」

 

 

中古住宅の地盤調査はできる？地盤状況の確認方法を解説

地盤調査は建物を建てる前に行うものなので、すでに建物が建っている土地では地盤調査ができません。

中古住宅が建っている土地は、建物が建っている真下を地盤調査して確認することはできません。

 

では、中古住宅購入時はどのように地盤を確認すれば良いのでしょうか。

中古住宅の地盤確認方法を4点ご紹介します。

 

過去の地盤調査報告書を確認する

2000年以降に建てられた物件の場合、建築時に地盤調査が行われているはずです。

そのため、中古住宅の売り主に依頼して、そのときの地盤調査報告を見せてもらいましょう。

 

地盤調査報告書は、その土地の地盤を確認するのに一番信頼できる書類です。

土地の形状や地質の種類、地盤の硬さ、地盤改良工事の必要性などが記載されています。

 

インターネットや役所で地盤データを確認する

インターネットの地盤マップや役所の地盤データを確認して、地盤の状態を確認することも可能です。

インターネットの地盤マップでは、住所を入れて地盤の傾向やリスク、地震時の揺れやすさなどを確認できます。

 

近隣の状況を確認する

近隣を歩いてみたり、地図を確認したりして周辺情報をチェックしましょう。

周りに川や沼、湖などがないか、過去の災害で地盤への影響はないかといったことのほか、道路のひび割れや電柱の傾きなどがある場合も地盤に注意が必要です。

 

ただし、周辺状況はあくまでも参考程度にとどめておきましょう。

 

物件の状態を確認する

地盤に問題があって地盤沈下や傾きが発生しているなら、そこに建っている建物にも影響が出ている可能性があります。

外壁・内壁・天井・基礎、外構などのひび割れ、建物の傾き、庭の陥没・ひび割れなどがないかチェックしましょう。

 

特に床下の状況はよく確認してみてください。

 

 

中古住宅の地盤調査の注意点

中古住宅の購入時には地盤の確認は必須！

不動産売買契約を結ぶ前には確認しておきたいので、売り主に依頼して地盤調査報告書を見せてもらいましょう。

 

地盤改良工事をしているなら、地盤改良工事・地盤補強工事の施工報告書もあわせてチェックを。

もし、報告書があるのに見せてくれない場合は、軟弱地盤などのリスクがあるのかもしれません。

 

また、悪意なく地盤調査報告書を紛失してしまっているケースや、古い物件で地盤調査をしていないケースなども存在します。

 

なお、中古物件の状態を確認するためにホームインスペクション（住宅診断）を行うこともありますが、こちらの調査対象はあくまで建物で、地盤については調査対象外です。

ただし、建物の傾きや基礎、壁などの状態は調べるため、参考にできる情報もあるでしょう。

 

 

中古住宅は購入前に地盤調査報告書を確認しよう！

大切な我が家に長く安全に暮らすためにも、購入・新築前の地盤の確認は必須です。

弱い地盤では地盤沈下や液状化などのリスクがあります。

 

ただし、家が建っている土地では地盤調査は実施できないため、中古住宅の地盤を確認するには過去に実施した地盤調査の報告書を確認しましょう。

そのほかにも、インターネットや役所で地盤データや近隣の状況、建物の状況なども確認し、総合的な判断が必要です。

 

地盤改良工事の履歴がある土地では、改良工事の施工報告書もチェックを。

地盤の確認は不動産売買の契約前にしておきたいものです。