「フルローンの方必読！リノベの予算はいつ？誰が？決めるのか」

会社をはじめて15年が過ぎましたが、創業の頃はまだリノベーションの認知度が低く、住宅ローンで、例えば1000万円！というリノベーション費用を借りることはほぼできませんでした。そのため、物件は住宅ローンで買って、リノベーションは自己資金でという方がほとんどでした。

時は流れ、今ではリノベーションも普通のことになった為、住宅ローンで1000万円のリノベーション費用を借りることは難しいことでは無くなりました。そのため、物件もリノベーションも全部住宅ローンを組む、いわゆるフルローンの方が増えました。

フルローンについての賛否はここでは掘り下げませんが、私は、自己資金が無いフルローンは要注意、自己資金はあるがあえてフルローンはOKという考えです。こんなに低い金利でお金を借りることができるのは家を買う時くらいなんで、あえて目一杯借りて、手元の資金で金融商品等を買うという選択もありだと思っています。

さて、ここからが本題ですが、リノベーション費用まで住宅ローンを借りたい方に、ぜひ知っていただきたい内容になります。中途半端な、不完全リノベーションになって後悔することが無いように、リノベ重視の方にはしっかりと押さえて欲しい内容です。

それでは、タイトルの質問にお答えください。

リノベーションの予算は、いつ？誰が？決めるのでしょうか？

「いつ？」

①　物件契約前「住宅ローン事前審査」のタイミング
②　物件契約後「住宅ローン本審査」のタイミング
③　物件引渡後「リノベーション着工前」のタイミング

「誰が？」

①　自分で決める
②　リフォーム会社担当者が決める
③　不動産仲介会社担当者が決める

繰り返しますが、フルローンの場合です。答えはひとつではありません。この答えをお伝えするにはまず、中古を買ってリノベーションのフローを理解する必要があります。

物件内覧　⇒　購入申込み＆住宅ローン事前審査　⇒　重要事項説明＆契約　⇒　住宅ローン本審査　⇒　決済＝引渡し　⇒　リノベ着工　⇒　リノベ竣工　⇒　引越し

まずは「いつ？」から

リノベーションも住宅ローンを借りるので「住宅ローン本審査」までに決めれば良いと思いませんか？これも間違ってはいないのですが、これにはリスクがあります。説明すると、

住宅ローン事前審査の段階で、いったんリノベーション分をいくら借りるのかを決めます。例えば1,000万円にした場合、この額で事前審査が通ったら、この額を契約書に記載します。不動産売買契約では「融資特約」といって、万一、住宅ローンの本審査が否認された場合は契約を白紙に戻すことができる条文が入ります。

この特約では、1000万円の予定が900万円しか借りられなかったら白紙に戻せますが、1100万円借りたくなってそれを借りられなかった場合は白紙に戻すことができません。つまり、減額はOKだけど増額はNGということです。そのため、事前審査を通した1000万円のまま、本審査を提出したいというのが担当者の気持ちであり、そうすることが購入者のリスクヘッジにもなります。

よって「いつ？」の答えは、住宅ローン事前審査のタイミングが最適解になります。減額の場合は住宅ローン本審査のタイミングでOKですが、減額になる方はほとんど居ないのが現実です。。。

次に「誰が？」

上記の通り住宅ローン事前審査のタイミングに予算を決めるのがベストなわけですが、そのタイミングで横に居てくれる担当者は誰でしょうか？物件内覧の際にリフォーム会社の人が来てくれればよいですが、そういうケースはほとんど無いですね。そのため「誰？」の答えは不動産仲介会社担当者と自分とで一緒に決めるになります。

自分でリノベーションの費用を計算できる人はまず居ませんね。不動産会社の人も同様です。そこで、起こり得るパターンは2つです。

①　見積りを出すためにリフォーム会社担当者と一緒に再内覧する。翌週になってしまう可能性大で、ライバルが居た場合は買い逃す可能性があります。また、この状態でのリフォーム会社担当者の同行は、不動産会社からざっくりいくら位で見積もって欲しいと事前に言われているケースがほとんどで、購入者の要望に対してグレード感を低めにして、安くなるような提案をしてくるケースが多いです。

②不動産会社担当者が決める。ざっくり800万円もあればできますよ！みたいな感じです。このケースが非常に多いです。弊社にはこの状態のお客様からの問い合わせがありますが、ほとんどの方は予算が足りなく、やりたいことを全てやるのは難しく、優先順位を付けることになります。

せっかく理想の住まいをみつけて、理想のリノベーションをしようと思っているのに、この「いつ？」と「誰？」を知らなかったが為に、リノベーションが不完全燃焼になってしまうのは残念過ぎます。これはもっと皆さんに知っていただきたい事ですね。

こうならないためにどうすればよいか？

弊社の話をさせていただくと、弊社の不動産売買担当は「技術営業」といって、建築士またはリフォーム業経験者であり、不動産とリフォームの両方の担当をすることになります。そのため、内覧前からお客様のリノベーションの要望やグレード感を大まかに把握しており、内覧後すぐに、見積りをはじくことが可能です。よって、事前審査の額と実際にやりたいリノベーションの費用に大きな差が出ることはありません。弊社の技術営業の一番の腕の見せどころと言ってもイイかもしれません。

やはり、中古住宅売買を担当する者には、建物やリノベーションの知識は必須です。売買担当者に建物やリノベーションの知識があるかどうか？ここが、中古を買ってリノベーション成功の最大のポイントと言ってイイでしょう。

皆さんの横に居る担当者に建物やリノベーションの知識はありますか？ちょっと不安を感じた方はぜひ、弊社にお問い合わせください！お待ちしております。

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