中古マンション購入では「長期修繕計画」「修繕履歴」の確認が大事！

こんにちは。中古住宅仲介・リノベーションを行う不動産会社「しあわせな家」の高田です。

 

中古マンションを購入する際は、「長期修繕計画」と「修繕履歴」を必ずチェック！

中古マンションの今後の資産価値に影響する、重要な情報です。

 

今回は、中古マンション購入における「長期修繕計画」の重要性について解説。

「長期修繕計画」や「修繕履歴」の確認はなぜ重要か、どんな内容が記載されているのか、どんなポイントに気をつけながらチェックすべきかといったことをお伝えします。

 

 

中古マンション購入で「長期修繕計画」や「修繕履歴」を確認すべき理由

マンションの完成後は、その後何年も経年や劣化状態に合わせて適切なメンテナンスや修繕を行う必要があります。

 

適切な管理や定期的な修繕を行わないと、建物や内部の設備が劣化したり傷んだりして、資産価値が落ちてしまいます。

 

「長期修繕計画」とは、建物の長期的なメンテナンスや修繕について立てた計画です。

新築から20年、30年以上に渡る期間について、定期的にどんなメンテナンスをするか、大規模修繕をいつ・どんな内容でするか、そのために修繕積立金をいくら積み立てていくかといったことが記載されています。

 

長期修繕計画がしっかり立ててあり、それに沿って適切なメンテナンスや修繕が行われている中古マンションなら、これからの資産価値の維持についても安心感があるといえるでしょう。

 

そのためにも、中古マンションの購入時には「長期修繕計画」や「修繕履歴」の確認が重要なのです。

 

また、古いマンションの方が修繕に費用がかかるため、修繕積立金は新築時には安く、築年数が古くなるごとに値上がりする傾向があります。

 

修繕積立金は毎月かかるランニングコストのため、購入時や購入後の資金計画にとっても大切な項目。

修繕積立金が値上がりする予定があるのかどうかも、購入の判断をするためにぜひ知っておきたい情報となります。

 

 

中古マンションの「長期修繕計画」「修繕履歴」で確認すべきポイント

中古マンションの「長期修繕計画」や「修繕履歴」を確認する際には、こんなポイントをチェックしましょう。

 

長期修繕計画があるか

まずは、そもそも長期修繕計画書があるかどうかを確認。

 

国土交通省が行った「平成30年度マンション総合調査結果」によると、長期修繕計画を作成している管理組合の割合は90.9％。

なんと、およそ1割の中古マンションでは長期修繕計画を立てていないのです。

 

長期修繕計画がないと必要な時期に必要な修繕を行えなかったり、修繕費用として根拠のない金額や急な一時金を求められたりする可能性があります。

 

長期修繕計画は20年、30年以上の期間において計画されていることが多いです。

 

大規模修繕の内容

次に、どんなサイクルでどんな内容の修繕・工事・メンテナンスを予定しているか確認。

 

国土交通省が示す「長期修繕計画作成ガイドライン」では、主な修繕工事項目として、屋根・床の防水工事、外壁塗装、給排水設備、ガス設備、空調・換気設備の修繕、共用部の工事など、19項目を挙げています。

 

屋根や外壁、共用内部をまとめて修繕する大規模修繕工事は10～15年周期で、設備関連の工事は劣化状況を踏まえながら実施する傾向があります。

 

修繕積立金はいくらか、値上がりは予定しているか

修繕積立金は入居後の固定費となるので、資金計画のためにも必ず確認しておきたい項目。

マンションの規模や設備、築年数によっても異なりますが、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、専有面積1㎡あたり200円〜300円台程度が目安です。

 

また、最近建てられたマンションでは、修繕積立金は新築時に低めに設定し、その後定期的に見直し値上げをする「段階増額積立方式」を採用しているケースが多いようです。

 

大規模修繕に対して一時金を徴収する予定はあるか

大規模修繕にともない、月々の修繕積立金以外に一時金を徴収するケースもあります。

 

入居年数は関係ないことが多く、購入のタイミングによっては入居してすぐ、長く住んでいる人と同じ額の一時金を払わなくてはいけない可能性があります。

 

修繕は計画通りに進んでいるか、長期修繕計画を見直したことがあるか

計画と修繕履歴を照らし合わせ、計画通りに進んでいるかも確認してみましょう。

さまざまな理由から計画通りに進んでいない場合は、修繕計画の見直しなども必要になります。

 

たとえば、資材や人件費の高騰で工事費が想定以上に上がっているなら、修繕積立金の値上げについても議論されなくてはいけないはずです。

 

もし状況に合わせて計画の見直しがなされていないなら、今後の管理状況にも不安があるといえます。

 

長期修繕計画や修繕積立金の額については、一定期間ごとに見直しを行うことが望ましいとされています。

 

 

中古マンション購入では長期修繕計画や修繕履歴を必ずチェック！

長期修繕計画とは、マンションの新築から20年、30年先まで、必要なメンテナンスや修繕工事の計画をたて、それに合わせて修繕積立金の設定などを行うものです。

 

マンションが適切なメンテナンスや修繕をされているかという点は、マンションの資産価値を維持していく上で重要な項目。

築年数が建っている中古住宅ではなおさら、安心して購入できる・安心して住める物件かを判断する材料になります。

 

また、マンションでは築年数の経過に合わせて修繕積立金が値上がりする設定になっていることも多く、こちらも資金計画を立てる上で知っておきたい項目でしょう。